Betriebskostenabrechnung


Die Betriebskostenabrechnung nach BetrKV.


Wie sieht eine korrekte Betriebskostenabrechnung aus? Welche Informationen enthalten sein müssen und wie eine ordentliche Betriebskostenabrechnung aufgebaut sein soll, wollen wir Ihnen auf diesen Seiten Näher bringen. Im Volksmund wird die Betriebskostenabrechnung oft auch leider fälschlich als Nebenkostenabrechnung bezeichnet. Dieses wäre bereits der Erste Formfehler in der Betriebskostenabrechnung.


Das Unternehmen Zörbig Immobilien baut diese Seiten zum Thema Betriebskostenabrechnung gerade Stück für Stück aus. So finden Sie bereits nützliche Informationen zu den einzelnen Positionen der Betriebskostenabrechnung in unserem Betriebskosten Wiki.

 

Jedes Jahr auf das Neue folgt die Betriebskostenabrechnung, welche im Volksmund auch Nebenkostenabrechnung genannt wird. Die Übersendung dieser ist meistens ein kritischer Moment zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Denn erst nach einem Jahr stellt sich heraus, ob die Betriebskostenvorauszahlung ausgereicht hat oder eben nicht. Im letzteren Falle können auf den Mieter Nachzahlungsforderungen fallen, die in der Regel mehrere hundert Euro betragen können.


Auf den Seiten von Zörbig Immobilien möchten wir Ihnen zeigen wie Sie online Ihre Nebenkostenabrechnung grob und kostenlos überprüfen können sowie Ihnen Ihre Rechte aber auch Ihre Pflichten zum Thema der Betriebskostenabrechnung aufzeigen.

Verteilerschlüssel

Um eine korrekte Betriebskostenabrechnung zu erstellen sollten folgende Daten in der Abrechnung enthalten sein.

 

a.       Der Abrechnungszeitrum

b.      Die Gesamtkosten des Gebäudes

c.       Die Vorauszahlung des Mieters

d.      Die Anfangs- und Endzählerstände

e.   Der im Mietvertrag oder der Betriebskostenverordnung hinterlegte Verteilerschlüssel

 

Wurde im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart und gibt es auch keinen Bezug zur Betriebskostenverordnung, so werden die Betriebskosten gesetzlich nach Wohnfläche auf die einzelnen Mieter verteilt.


Jedoch bildet hierbei die Heizung eine Ausnahme. Denn Heizkosten müssen zu mindestens zwischen 50 – 70 % nach dem tatsächlichen Verbrauch umgelegt werden. Nur die restlichen 30 – 50 % dürfen dann nach Wohnfläche abgerechnet werden. Das Gleiche gilt für die Wasserkosten, welche auf den genauen Verbrauch erfasst und abgerechnet werden können.

Kritische Prüfung ist Mieterpflicht

Niedrige monatliche Abschläge für die Betriebskostenvorauszahlung, welche die Kosten für Strom, Heizung und Wasser etc. beinhalten, schützen den Mieter nicht vor einer hohen Betriebskostenabrechnung. Manche Vermieter nutzen gerade niedrige Nebenkosten als Lockmittel zur Neuvermietung. Das BGB regelt zwar im § 556 Abs. 2. Satz 2 die Mieter vor allzu hohen Vorauszahlungen zu schützen, jedoch kann der Vermieter die monatlichen Abschläge auch viel niedriger ansetzen, als der tatsächliche Bedarf ist.


Für Mieter und Vermieter gilt die gleiche Pflicht auf Erstattungen. Das Gilt für Rückzahlungen sowie für Erstattungen aus der Betriebskostenabrechnung. Ein Mieter hat selbstständig seine Nebenkostenabrechnung kritisch zu überprüfen entschied der Bundesgerichtshof, NJW 2004,01102 und 2624. Ihre Betriebskosten können Sie in unseren kostenlosen Onlinerechner grob überprüfen.


Wir empfehlen generell vor Abschluss eines neuen Mietvertrages, sich die letzte Betriebskostenabrechnung aus der vorhergehenden Vermietung zeigen zu lassen bzw. sich über den Vormieter über Nachzahlungen oder Rückerstattungen zu informieren.  

Unstimmigkeiten bei der Betriebskostenabrechnung

Der Mieterbund in Deutschland ist der Annahme dass jede Zweite Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist. Dabei wurden folgende Abrechnungsfehler am häufigsten entdeckt:

1.
Reparatur- oder Anschaffungskosten wurden in den Rechnungen für Wartungsleistungen eingerechnet.

2.
Portokosten oder Zinsen sowie Bankgebühren sind die Betriebskostenabrechnung eingeflossen obwohl diese zu den Pflichten des Vermieters gelten und daher in dieser nichts zu suchen haben.

3.
Die Betriebskosten aus leerstehenden Wohnungen wurden auf die noch Übrigen Mieter umgelegt. Das ist rechtlich nicht zulässig. Der Vermieter kann für sich selbst eine Leerstands-Abrechnung anfertigen und diese steuerlich als Minus geltend machen.

4.
Die Quadratmeterzahlen der Wohn- oder Gesamtfläche stimmen nicht mit den Angaben im Mietvertrag überein.

5.
Vereinzelten Abrechnungspositionen wurden bei der Betriebskostenabrechnung doppelt aufgeführt und demnach abgerechnet.

6.
Die Betriebskostenposition Sonstiges sammelt bei manchen Vermietern alle möglichen Positionen. Jedoch ist dieses rechtlich nicht zugelassen da bereits im Mietvertrag festgehalten werden muss, welche Kosten exakt über die Position Sonstiges abgerechnet werden sollen.

7.
Reinigungsfirmen säubern das Objekt mehrmals pro Woche obwohl eine wöchentliche Reinigung ausreichend wäre.

8.
Unnötige Mülltonnen sollten abgeschafft werden da die Müllabfuhr diese mit Grundbeiträgen abrechnet.

9.
Besitzen Sie einen Bruttomietvertrag, so haben Sie keine Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung zu befürchten.

10.
Der Betriebskostenabrechnung liegen Rechnungen bei, welche sich auf einen älteren Abrechnungszeitraum beziehen.


Prüfung der Betriebskostenabrechnung

Wenn Sie die Betriebskostenabrechnung erhalten haben, so können Sie die folgenden Dinge prüfen um einzuschätzen ob Sie eine korrekte Abrechnung erhalten haben.


1.
Ist die Betriebskostenabrechnung auf Ihren Namen ausgestellt? Rechnungen werden entweder an den Vermieter adressiert sein oder direkt an Sie. Haben Sie eine Rechnung Ihrer Nachbarin vorliegen, so sollten Sie Ihren Vermieter darauf ansprechen.


2.
Wohn- bzw. Mietobjekte bilden eine wirtschaftliche Einheit. Hat Ihr Vermieter aber mehrere Objekte und rechnet er die Kosten zusammen ab, so ist die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft. Jedes Objekt ist einzeln abzurechnen.


3.
Wurde bereits im Mietvertrag ein eigener Kosten- bzw. Verteilerschlüssel festgelegt, so sollte überprüft werden ob dieser auch angewendet wurde. Gerade bei Eigentumswohnungen ist hier ein hohe Fehlerpotenzial erkennbar.


4.
Wenn im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde, so sind auch alle Betriebskosten damit gedeckelt. Eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung ist somit nicht gerechtfertigt.


5.
Die Betriebskostenabrechnung sollte übersichtlich gestaltet sein. Die entstandenen Kosten sollten den 17 Betriebskostenarten nach BetrKV (Betriebskostenverordnung) zugeordnet sein. Die Zahl 17 kann abweichen, wenn Ihr Gebäude zum Beispiel kein Fahrstuhl oder ähnliche Einrichtungen besitzt. So steht es dem Vermieter frei, die Position wegzulassen.


Der Vermieter ist nicht verpflichtet Ihnen Kopien der Rechnungen kostenlos zuzusenden. Sie haben jedoch das Recht, Einsicht in diese Rechnungen vor Ort zu nehmen. Als letztes Mittel bei Ärger mit den Betriebskosten, bleibt dem Mieter letztlich nur die Kündigung. Hilfreich ist es aber pauschal mit Nachforderungen zu rechnen und diese zusätzlich über das Jahr verteilt anzusparen.

Betriebskosten - Onlinerechner:

Mit diesem Onlinerechner für Betriebskosten können Sie grob die zu erwartende Betriebskostenhöhe ermitteln. Positionen welche sich nicht in Ihrem Gebäude befinden, wie zum Beispiel ein Fahrstuhl, tragen Sie mit dem Wert 0,00 EUR/m² ein. Die Werte beruhen auf dem Mittelwert des Betriebskostenspiegel Deutschland aus dem Jahr 2013.

 





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