Betriebskosten Warmwasser


Anteilige Umlegung bei Leerstand auf Mieter



Das auch bei einem hohen Leerstand in einem Mietshaus die Warmwasserkosten entsprechend der Heizkostenverordnung wie vorgeschrieben nach Verbrauch umzulegen sind, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2014. Beachten Sie dies, wenn Sie als Vermieter, Eigentümer eines Mietshauses mit leerstehenden Mietwohnungen sind.

Ein Mieter bewohnte eine ca. 47 m² große Mietwohnung in einem zentral beheizten Mietshaus mit 28 Wohneinheiten. Weil das Haus abgerissen werden sollte, wurden nur noch wenige Wohnungen von Mietern bewohnt. Die Warmwasserkosten wurden laut der Mietverträge zu 50 Prozent nach dem gemessenen Verbrauch und zu 50 Prozent entsprechend dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt.

In der Betriebskostenabrechnung hatte der Vermieter zum Ausgleich der leerstandsbedingten Kostenverschiebung den Mietern 50 Prozent des Verbrauchsanteils erlassen. Hiermit war der Mieter nicht einverstanden. Er meinte immer noch zuviel zahlen zu müssen.

Der BGH wies darauf hin, dass gemäß § 8 Abs. 1 HeizkostenV von den Warmwasserkosten zwingend mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Warmwasserverbrauch umzulegen sind. Die übrigen Kosten sind entsprechend der Wohn- oder Nutzfläche unter den Mietern zu verteilen.

Die Regelung des § 9a HeizkostenV regelt demgegenüber den Fall, dass eine verbrauchsabhängige Umlage wegen eines Ausfalls der Messgeräte nicht möglich ist. Dies gilt nicht für die Kostenverteilung bei hohem Leerstand. In einem solchen Fall kann ein Vermieter aber gemäß § 241 Abs. 2 BGB dazu verpflichtet sein, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 Prozent der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten unter den Mietern bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.

Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten von Mietern kann dadurch begegnet werden. Der Vermieter hatte jedoch durch den Leerstand auch erhebliche Nachteile, weil er ohne entsprechende Mieteinnahmen wegen des von ihm zu tragenden Wohnflächenanteils beträchtliche Kosten aufwenden musste. Hier hatte der Vermieter aber dem Gerechtigkeitsgebot durch die Wahl des für den Mieter günstigsten Maßstabs (50% zu 50%) und durch den Erlass des hälftigen Verbrauchsanteils hinreichend Rechnung getragen (BGH, Urteil v. 10.12.14, Az. VIII ZR 9/14).


Quelle: Vermieterrecht aktuell


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