Betriebskosten


Was sind Betriebskosten und wie setzen sich diese zusammen?


Auf dieser Seite stellt Ihnen das Unternehmen Zörbig Immobilien alle wichtigen Informationen zu dem Thema Betriebskosten zusammen. Im Internet wird auch oft der Begriff Nebenkosten fälschlicherweise nach Betriebskosten gesucht. Es gibt in Deutschland jedoch keine Nebenkostenverordnung sondern eine Betriebskostenverordnung, die BetrKV.

 

Die Arten von Betriebskosten

Insoweit eine Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag zur Betriebskostenverordnung (BetrKV) vorhanden ist, dürfen die nachfolgenden genannten Betriebskosten in der Höhe abgerechnet werden, wie diese auch in tatsächlicher Höhe entstanden sind. Wir haben Ihnen diese Betriebskosten kategorisch aufgegliedert und mit den Durchschnittswerten aus dem Betriebskostenspiegel 2013 ergänzt. Die angegebenen Werte richten sich pro m² Wohnfläche im Monat. Mit unserem Betriebskostenrechner, können Sie Ihren Betriebskostenanteil schätzungsweise damit errechnen.

 

1. Betriebskosten für das Heizen:

Betriebskosten 01

Immer wenn eine Heizungsanlage, wie zum Beispiel eine Zentralheizung, mindestens 2 Wohneinheiten versorgt, so müssen die Betriebskosten für das Heizen verbrauchsabhängig in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden. Zu diesen Kosten gehören jedoch nicht nur die reinen Brennstoffkosten für zum Beispiel Öl, Gas oder Pellets, sondern auch die so genannten Heizungsnebenkosten. Zu diesen gehören dann die folgenden Positionen:

  • Betriebsstrom
  • Wartung der Heizungsanlage
  • Wärmemessung (Dienstleistung externer Firmen.

Nach dem Betriebskostenspiegel aus dem Jahr 2013, betragen diese Kosten rund 1,16 Euro pro m² Wohnfläche und Monat.

 

2. Betriebskosten für das Warmwasser:

Betriebskosten 02

In der Regel werden die Betriebskosten für das Warmwasser genauso verbrauchsabhängig abgerechnet wie es bereits bei den Betriebskosten der Heizung der Fall war. Es gelten daher folglich auch die gleichen Abrechnungsgrundsätze wie bei der Betriebskostenabrechnung für die Heizungsanlage. Da zu dem Wasserverbrauch auch die Kosten für das Abwasser hinzukommen, kann man von folgenden Durchschnittwerten ausgehen:

 

Zu den Kosten für die Abwasserentsorgung gehören dabei auch die Kanalgebühren des jeweiligen Versorgungsunternehmens, wie zum Beispiel ein Abwasserzweckverband. Jedoch können auch die Kosten für Kläranlagen oder Sickergruben in dieser Position enthalten sein. Manche Gemeinden erheben zu dem Zuschläge für Hochwasserschutz, Sielgebühren, Oberflächenentwässerung, Regen- und Niederschlagswasser. Auch diese gehören zu den Betriebskosten der Entwässerung.

 

3. Betriebskosten für das Trinkwasser:

Betriebskosten 03

Bei den Betriebskosten für das Trinkwasser sind neben dem reinen Rohstoffpreises für das Wasser auch die Betriebskosten für die Versorgung mit dem selbigen einzurechnen. Insbesondere gehören hierzu die Kosten welche für das regelmäßige Eichen der Wasseruhren anfallen. Im Durchschnitt geschieht dieses alle 5 Jahre. Ebenso sind die Kosten für die Berechnung über einen externen Betriebskosten- Abrechnungsdienstleisters, die Kosten für die Aufteilung und insoweit vorhanden, auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage in diese Betriebskosten mit einzukalkulieren. Als Verteilungsschlüssel wird dabei in der Regel "pro Kopf" und in selteneren Fällen auch "pro Wohnfläche" gewählt. Zwingend vorgeschrieben ist eine verbrauchsabhängige Betriebskostenabrechnung aber nur bei Neubauten.  Zu Beachten ist auch, dass der Mieter das Recht hat, bei der Umlage nach Wohnfläche, 15% der Betriebskosten für das Wasser zu kürzen.

 

4. Betriebskosten Grundsteuer:

Betriebskosten 04

Wird in der Betriebskostenverordnung von laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes gesprochen, so meinten die Verfasser damit die Grundsteuer. Die Grundsteuer ist die Steuer auf das Eigentum an Grundstücken in Deutschland und wird auf kommunaler Ebene festgesetzt. Es gibt daher keinen Bundeseinheitlichen Prozentsatz an der Grundsteuer. Jedoch kann man für die Betriebskosten von einem Mittelwert in Höhe von 0,19 Euro pro m² und Monat ausgehen.

 

5. Betriebskosten Hausmeister:

Betriebskosten 05

Zu den Betriebskosten des Hausmeisterdienstes gehören insbesondere hausspezifische Arbeiten wie zum Beispiel die Reinigung von Treppenhäusern oder die am Objekt befindliche Strasse. Aber auch die Gartenpflege oder die Überwachung der Zentralheizungsanlage können in diese Betriebskosten einfließen. Soweit im Objekt vorhanden, können auch die Überwachungstätigkeiten von Fahrstühlen oder der Warmwasserversorgung in diese Betriebskosten einzurechnen sein.  Ist jedoch der Hausmeisterdienst auch für Kleinreparaturen zuständig, gehören diese Tätigkeiten nicht in die Abrechnung der Betriebskosten. Ist der Hausmeister ebenso für die Gartenpflege oder die Treppenreinigung zuständig, so sind diese Kosten mit der Hauswartposition abgegolten und dürfen nicht noch einmal extra als Treppenreinigung oder Gartenpflege in die Betriebskosten eingerechnet werden. Im Durchschnitt kostet der Hausmeisterdienst 0,21 Euro / m² pro Monat.

 

6. Betriebskosten Müllabfuhr:

Betriebskosten 06

Unter die Betriebskosten der Müllabfuhr können die laufenden Kosten für Müllschlucker, Schleusen oder andere Systeme zur Erfassung des Müllanfalls aufgeführt werden. Abgerechnet werden diese Betriebskosten meistens pro Kopf. Es ist dem Vermieter jedoch nicht gestattet, Kosten für Containerdienste, welche zum Beispiel den Schutt von Bauarbeiten entsorgen, in diese Position der Betriebskosten einzurechnen. Durchschnittlich sollte man bei den Betriebskosten Müllabfuhr mit ca. 0,16 Euro / m² pro Monat rechnen.

 

7. Betriebskosten Fahrstuhl

Betriebskosten 07

Wenn das Objekt über einen Fahrstuhl verfügt, so können diese Kosten in den Betriebskosten umgelegt werden. Zu den laufenden Kosten eines Fahrstuhls gehören zum Beispiel der Betriebsstrom, der Service und die Wartung der Anlage sowie die Überwachungs und Pflege. Ebenso können Kosten für die Einstellungen, Justierungen oder Notbereitschaften entstehen. Auch die fachmännischen Anlageneinstellungen, das Herstellen der Betriebssicherheit sowie die Kosten für die Reinigung sind umlagefähige Betriebskosten. Rechnungen welche zur Reparatur des Fahrstuhles angefallen sind, sind dagegen nicht in die Betriebskosten zu integrieren da diese keine Betriebskosten darstellen. Besitzt das Mietobjekt einen Fahrstuhl, so kann man durchschnittlich mit 0,16 Euro / m² pro Monat an Betriebskosten rechnen.


8. Betriebskosten Gebäudereinigung:

Betriebskosten 08

Auch die Betriebskosten der Gebäudereinigung sind, wie bereits die Betriebskosten des Fahrstuhles, mit ca. 0,16 Euro / m² pro Monat zu kalkulieren. Insbesondere gehören hierzu die Kosten für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Objektflächen wie zum Beispiel das Treppenhaus oder Flure sowie Waschkeller oder der Dachboden. Via Mietvertrag oder Hausordnung können auch Mieter verpflichtet werden, diese Räume in regelmäßigen Abständen selbstständig zu reinigen. In diesem Fall würden keine umlagefähigen Betriebskosten für die Gebäudereinigung anfallen. Es obliegt dem Vermieter ob er eine Reinigungsfirma beauftragt oder die Mieter zur Reinigung verpflichtet. Jedoch sollte es im Mietvertrag oder der Hausordnung verankert sein.


9. Betriebskosten Versicherungen:

Betriebskosten 09

Unter die Betriebskosten Versicherung fallen insbesondere die Haftpflichtversicherung für das Gebäude sowie die Gebäudeversicherung an sich. Meistens sind diese beiden Versicherungen in der Betriebskostenabrechnung auch Einzeln aufgeführt. Ebenso können Versicherungen gegen Feuer,- Sturm,- oder Wasserschäden enthalten sein. Die Gebäudeversicherung darf ebenso auf Elementarschäden erweitert werden, sodass auch Versicherungsschutz bei Überschwemmungen oder Erdbeben besteht. Der Vermieter darf in diese Betriebskosten jedoch nicht den Beitrag seiner Rechtschutz- oder Hausratversicherung einrechnen. Für die Versicherungen des Objektes wird in den Betriebskosten ein Mittelwert in Höhe von 0,15 Euro / m² pro Monat angenommen.


10. Betriebskosten Gartenpflege:

Betriebskosten 10

Besitzt das Gebäude über Grünflächen welche gemeinschaftlich genutzt werden dürfen, so können die Kosten für die Pflege dieser Flächen auch in die Betriebskosten aufgenommen werden. Hierzu können insbesondere die Kosten zählen, welche für die Erneuerung von Pflanzen, Bäumen, Sträuchern oder Blumen dienen. Ebenso kann die Neubepflanzung der Rasenfläche über diese Betriebskostenposition abgerechnet werden. Ist ein Spielplatz vorhanden, so kann dessen Pflege sowie die Sanderneuerung auch unter den Betriebskosten der Gartenpflege auftauchen. Durchschnittlich rechnet man für die Gartenpflege einen Betrag von 0,09 Euro / m² pro Monat in die Betriebskosten.


11. Betriebskosten Gemeinschaftsantenne / SAT:

Betriebskosten 11

Betreibt der Vermieter eine gemeinschaftliche SAT- Anlage oder ein Breitbandkabelnetz, so sind diese Betriebskosten umlagefähig. Der Vermieter kann ebenso das anbringen einer eigenen SAT- Anlage an das Gebäude untersagen, wenn bereits eine gemeinschaftliche Anlage oder ein Kabelanschluss vorhanden ist. Jedoch muss er sicherstellen, das der Mieter Zugang zu den öffentlichen Rundfunkinhalten über die Mietereigenen Empfangsgeräte in der angemieteten Wohnung erhält. Durchschnittlich betragen diese Betriebskosten rund 0,14 Euro / m² pro Monat. Hierin ist die Rücklage für Neuanschaffungen sowie der Service und die Wartung bereits enthalten.


12. Betriebskosten Strassenreinigung:

Betriebskosten 12

In manchen Regionen erheben die Gemeinden Gebühren für die Strassenreinigung. In regelmäßigen Abständen lässt dann die Gemeinde die Strassen und Fußwege reinigen. Jedoch kann die Gemeinde auch die Kosten für den Winterdienst in diese Gebühren einkalkulieren. Da es sich um eine für das Objekt regelmäßig wiederkehrende Position handelt, kann der Vermieter diese Kosten auch in den Betriebskosten umlegen. Im Mittelwert verursachen diese Gebühren 0,03 Euro / m² pro Monat.

 

13. Betriebskosten Allgemeinstrom / Hauslicht:

Betriebskosten 13

Im Normalfall besitzt jedes Mietobjekt einen Allgemeinzähler welcher über den Vermieter angemeldet ist und betrieben wird. Für diesen Zähler fallen nicht nur Grundgebühren an sondern auch der Stromverbrauch der öffentlichen Gebäudeteile wie zum Beispiel das Treppenhaus oder die Außenbeleuchtung am Hauseingang. Auch Gegensprechanlagen oder SAT- Verteiler erzeugen Stromkosten genauso wie die Beleuchtung von Keller,- Boden,- oder Waschräumen. Man sollte von 0,05 Euro / m² pro Monat in diesen Betriebskosten ausgehen.


14. Betriebskosten Schornsteinfeger:

Betriebskosten 14

Gesetzlich sind dem Vermieter für jede seiner Heizungsanlagen so genannte Immisionsmessungen vorgeschrieben. Diese sind in der Regel alle 2 Jahre von einem Bezirksschornsteinfeger durchführen zu lassen. Über diesen erhält der Vermieter dann ein Protokoll über das Ergebnis der Abgasmessung, welches vorgeschriebene Werte nicht überschreiten darf. Dieses sowie die jährlichen Kosten der Schornsteinreinigung sind umlagefähige Betriebskosten für die man ca. 0,03 Euro / m² pro Monat kalkulieren sollte.


15. Sonstige Betriebskosten:

Betriebskosten 15

Besondere Gemeinschafts-einrichtungen verursachen besondere Kosten. So kann ein Objekt zum Beispiel über einen Swimmingpool verfügen oder über eine Saunalandschaft oder andere Einrichtungen. Jedoch müssen diese auch für die Mieter zugänglich und nutzbar sein. Man sollte die Sonstigen Betriebskosten auch im Mietvertrag aufführen und regeln welche Kosten genau die Sonstigen Betriebskosten enthalten. So können darin ebenso Rechnungen für die Dachrinnenreinigung enthalten sein wie auch die Prüfgebühren für Feuermeldeanlagen. Im Mittelwert liegen die sonstigen Betriebskosten bei 0,04 Euro / m² pro Monat.






Hohe Strasse 12 - 06780 Zörbig - GERMANY

Tel.Fax. 034956 / 539246

Folge uns bei: