Betriebskosten - Wartung Heizung


Position 7 - Die Betriebskosten Heizungswartung



Betriebskosten Heizungswartung Bild1
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Neben dem Brennstoffverbrauch und den damit verbundenen Kosten entstehen beim Betrieb einer Heizungsanlage weitere Kosten. Gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV sind die Kosten der Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, ihre regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft umlegbare Nebenkosten, die der Mieter bezahlen muss.

 

Muss der Heizungsmonteur die Anlage reinigen, einstellen und sie dazu zerlegen oder den Brenner reinigen und wieder einbauen oder Wasser nachfüllen, sind alle diese Arbeiten Wartungsarbeiten. Maßgebend und typisch für die Umlagefähigkeit von Wartungsarbeiten ist, dass sie regelmäßig anfallen. In der Regel geschieht dieses einmal jährlich.

Neben dem Brennstoffverbrauch und den damit verbundenen Kosten entstehen beim Betrieb einer Heizungsanlage weitere Kosten. Gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV sind die Kosten der Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, ihre regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft umlegbare Nebenkosten, die der Mieter bezahlen muss.

 

Muss der Heizungsmonteur die Anlage reinigen, einstellen und sie dazu zerlegen oder den Brenner reinigen und wieder einbauen oder Wasser nachfüllen, sind alle diese Arbeiten Wartungsarbeiten. Maßgebend und typisch für die Umlagefähigkeit von Wartungsarbeiten ist, dass sie regelmäßig anfallen. In der Regel geschieht dieses einmal jährlich.


1. Wartungskosten der Heizungsanlage

Zu den Wartungskosten gehört die Einstellung des Öl- oder Gasbrenners, die Überprüfung der Steuerung und die Reinigung der inneren Flächen des Heizkessels. Werden bei der Wartung Kleinteile wie Dichtungen, Filter oder Düsen ausgetauscht, so können die Material- und Arbeitskosten über die Betriebskosten der Heizungswartung mit abgerechnet werden.


Nicht zur Umlage fähige Betriebskosten sind jedoch Reparaturen der Heizungsanlage  wie zum Beispiel der Austausch des Brenners oder der Ölpumpe.  Die Wartungsarbeiten dürfen nicht mit den Kosten einer eventuellen Reperatur gleichgestellt werden, da eine Reparatur nicht regelmäßig, sondern einzelfallbedingt anfällt, sind generell diese Reparaturarbeiten nicht umlagefähig.

 

Allerdings ist eine klare Abgrenzung zwischen Wartung und Instandsetzung nicht immer möglich. Fallen Wartung und Instandsetzung zusammen und kann nicht ermittelt werden, wie sich die Kosten konkret aufteilen, muss der Vermieter den Wartungskostenanteil auf einer vernünftigen Grundlage schätzen.

 

Ob eine reine Wartung oder eine Reparatur in Rechnung gestellt wurde, lässt sich der Betriebskostenabrechnung zumeist nicht entnehmen. In der Regel betragen die Wartungskosten ca. 5% von den angefallenen Brennstoffkosten. Sollte die Betriebskostenabrechnung davon in groben Zügen abweichen, so empfiehlt es sich diese Position der Betriebskosten nachzuprüfen und ggf. Einsicht in die Rechnungen zu nehmen.

 

2. Kosten der Bedienung und Überwachung

Diese Aufgaben werden üblicherweise durch einen Hausmeister wahrgenommen. Die für Bedienung, Überwachung und Pflege anfallenden Betriebskosten werden daher in den wenigsten Fällen in die Heizkostenabrechnung eingestellt da diese bereits anteilig in den Hausmeisterkosten enthalten sind.


3. Kosten der Reinigung der Heizungsräume

Zu den Reinigungskosten der Heizungsanlage zählt auch die Reinigung eventuell vorhandener Öl- Gastanks. Da Kosten für eine Reinigung der Öltanks nicht jedes Jahr anfallen, sind diese Rechnungskosten in der Betriebskostenabrechnung auf mehrere Jahre zu verteilen. Für die richtige Verteilung sind die Zeitintervalle entscheidend, in denen solche Reinigungen erforderlich werden. Eine pauschale Erhebung von „Reinigungskosten“ ist nicht erlaubt.

 

4. Kosten für die Abgasmessung der Heizanlage

Nach dem Bundes- Immissionsschutzgesetz (BImSchV) ist der Schadstoffausstoß der Heizungsanlage einmal jährlich durch den Bezirksschornsteinfeger zu überprüfen. Dieses sind regelmäig wiederkehrende Betriebskosten und somit umlagefähig. Auch die Stromkosten für die Heizungsanlage sind umlagefähig soweit diese nicht bereits in der Betriebskostenposition Hauslicht kalkuliert wurden.


5. Wartungsverträge von Heizungsanlagen

Eine Außnahme der Umlagefähigkeit von Reparaturkosten bei der Betriebskostenabrechnung bieten die so genannten Vollwartungsverträge. Besteht ein solcher zwischen einem Vermieter und einem Heizungs- oder Sanitärunternehmen, so kann der Vermieter diese Betriebskosten vollständig umlegen. Das gilt selbst dann, wenn in dem Wartungsvertrag bereits kleinere Reparaturarbeiten enthalten sind.


Der Vermieter ist dabei nicht gesetzlich verpflichtet, dass jeweils Günstigste Unternehmen zu wählen da dem Vermieter ein so genanntes Auswahlermessen zusteht. Jedoch dürfen diese Kosten nicht ausarten und bedürfen immer dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.


Aus diesem Grund muss der Mieter die Betriebskosten auch dann übernehmen, wenn ein anderes Unternehmen die Gleichen Arbeiten auch Günstiger hätte ausführen können. 


Steigen die Preise jedoch bei Langzeitwartungsverträgen, welche meistens einer gewissen Preisstabilität unterliegen, so kann auch davon ausgegangen werden, dass größere Reparaturen an der Heizungsanlage in diese Betriebskosten eingerechnet wurden sind.


6. Arbeitsleistung des Eigentümers

Arbeits- oder Sachleistung die der Vermieter oder Eigentümer an dem Objekt erbringt, durch welche Betriebskosten engespart werden, so dürfen diese Einsparungen durch einen Betrag in den Betriebskosten ersetzt werden. In der Regel richtigt sich die Höhe nach einer gleichwertig erbrachten Leistung eines Fachunternehmens, soweit man dieses eingesetzt hätte.



Betriebskosten - Onlinerechner Wartungskosten

Mit diesem Onlinerechner für die Position der Betriebskosten Heizungswartung, können Sie Ihren Anteil nach dem Umlageschlüssel Wohnfläche errechnen.


Betriebskosten- Formel Heizungswartung

Betriebskosten Heizungswartung Berechnungsformel

 


Mit dieser Formel können Sie zum Beispiel die Betriebskostenposition Heizungswartung nach Wohnfläche berechnen und in der Abrechnung Ihrer Betriebskosten umlegen. Die angezeigten Werte in Euro, dienen als Beispiel und haben keinerlei Bezug.


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