Betriebskosten Hausmeister


Pos. 12 - Betriebskosten Hausmeister


Welche Tätigkeiten ein Hausmeister ausübt und welche davon in der Betriebskostenabrechnung umlagefähig sind, soll auf dieser Seite geklärt werden.


Umlagefähige Betriebskosten für den Hausmeister sind gemäß der Betriebskostenverordnung, dort unter § 2 Abs. 14 geregelt, die folgenden Tätigkeiten:


  • Die Gartenpflege
  • Die Treppenhausreinigung
  • Die Strassenreinigung und Schneebeseitigung (ergo Winterdienst)
  • Die Pflege und Bedienung der Heizungsanlage und Warmwasserversorgung
  • Die Betreuung des Fahrstuhls
  • Sowie die Ungezieferbekämpfung


Oben genannte Kosten sind umlagefähige Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung. Hierbei ist zu beachten, dass diese Kosten nicht doppelt abgerechnet werden dürfen. Dies kann vorkommen, wenn zusätzlich zu den pauschalen Hausmeisterkosten noch separate Kosten aufgeführt werden.


Ist der Hausmeister zum Beispiel für die Gartenpflege zuständig, so sind die Betriebskosten der Gartenpflege mit der Betriebskostenposition Hausmeister bereits umgelegt und dürfen nicht noch einmal extra in der Betriebskostenposition Gartenpflege aufgeführt werden.


Sehr häufig übernehmen Hausmeister auch Arbeiten welche die Instandhaltung oder die Instandsetzung des Wohnobjektes betreffen. Hierzu zählen zum Beispiel:


  • Leuchtmittelwechsel
  • Kleine Reparaturarbeiten wie tropfende Wasserhähne oder Verstopfungen
  • Streichen von Wänden, Decken, Türen oder Fenstern
  • Kontrolle eventueller Subunternehmen (Verwaltungstätigkeit)
  • Wohnungsübergaben und Wohnungsabnahmen
  • Wohnungsbesichtigungen
  • Ablesen von Zählerständen für Gas, Strom oder Wasser
  • Zustelldienste an die einzelnen Mieter


Dieses sind keine umlagefähigen Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung da diese von dem Vermieter zu tragen sind. Wenn Sie als Mieter misstrauisch gegenüber Ihrer Betriebskostenabrechnung sind, so können Sie im Rahmen einer Betriebskostenprüfung Einsicht in die Vermieterunterlagen, dort speziell in den Hausmeistervertrag, einnehmen. So können Sie den genauen Umfang der vertraglich geschuldeten Leistung ermitteln. Ist Ihnen bekannt das der Hausmeister diese Tätigkeiten ausübt, so hat der Vermieter diese Kosten vorab in der Betriebskostenabrechnung abzuziehen und die Gesamtkosten sowie die gekürzten Kosten aufzuzeigen.


Wenn diese Angaben der ungekürzten Hausmeisterkosten fehlen, so ist für den Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht transparent und somit ist die Betriebskostenposition der Hausmeisterkosten in voller Höhe nicht umlagefähig. Das entschied am 11.09.2007 der BGH mit dem Urteil AZ: VIII ZR 1/07 und AZ: VIII ZR 1/06 vom 14.02.2007.


Resultierend daraus schlossen inzwischen einige Vermieter mit Serviceunternehmen Hausmeisterverträge ab. Dieses bot eine neutrale Grundlage für die Betriebskostenabrechnung. Schließlich folgte daraus auch, das die Leistungen dadurch geringer wurden jedoch die Belastungen für die Mieter gleich blieb. Denn letztendlich müssen Sie als Mieter nur darauf achten, ob der Hausmeister tatsächlich auch Instandhaltungsarbeiten durchführt. Wenn ja, dürfen diese nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Führt der Hausmeister diese nicht durch, so sind diese Kosten umlagefähig gemäß der Betriebskostenverordnung.


Der BGH entschied zudem dass Vermieter die von seinem Personal sowie von Ihm selbst erbrachten Arbeits- und Sachleistungen nach fiktiven Betriebskosten abrechnen darf. Übt der Vermieter oder Vermietereigenes Personal Hausmeistertätigkeiten aus, so ist er auch berechtigt, die auf dieser Basis erbrachte Dienstleistung in der Betriebskostenabrechnung umzulegen. Dies gilt aber nur, wenn die in Rechnung gestellte Leistung auch in Art- Umfang und Höhe von einem Dritten entstanden wäre. Auch hier gilt also das Wirtschaftlichkeitsprinzip, wie es bereits bei der Betriebskostenposition der Gebäudeversicherung erwähnt wurde. Diese Regelungen sollten die Abrechnung der Betriebskosten für die Vermieter vereinfachen. BGH AZ: VIII ZR 41/1 vom 14.11.2012.




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